一括取得後に時価が上昇した建物の取得価額は積算価格比で算定

令和5年6月21日裁決

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不動産会社が土地・建物を一括取得した複数の物件について、各建物の売買代金相当額の算定方法をめぐり原処分庁と対立した。審判所は、売買代金の総額を土地と建物の何らかの価額比であん分して算定するのが合理的とした上で、改修工事により建物の時価が増加した物件については不動産鑑定評価における積算価格比にて、建物の時価が変動していない物件については固定資産税評価額の比にて、それぞれあん分するのが相当とした。

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Ｘ社は、不動産の所有・賃貸・管理業等を営む法人であり、青色申告の承認を受けている。

Ｘ社は、簡易宿所の用に供する目的で、物件1～3の各土地・建物を売買により一括して取得した。

Ｘ社は、各事業年度の確定申告の際、物件1～3の土地の路線価に地積を乗じることにより各土地の売買代金相当額を算出し、これを売買代金の総額から差し引くことで各建物の売買代金相当額を算出する方法（以下「差引法」という）により、各建物の取得価額及び減価償却費を計算した。

これについて原処分庁は、令和4年1月、土地・建物を売買により一括して取得した場合に、売買代金の総額を何らかの方法によって算定した土地と建物の価額比であん分して土地・建物それぞれの売買代金相当額を算定する方法（以下「あん分法」という）により計算すべきであり、本件については取得年度の各固定資産税評価額の価額比であん分すべきであるとして、法人税・消費税の更正処分及び過少申告加算税の賦課決定処分等を行った。

Ｘ社は処分を不服とし、再調査請求を経て審査請求に及んだ。

審判所はまず、Ｘ社が主張する「差引法」にて土地・建物の売買代金相当額を区分した場合、土地の売買代金相当額に反映されるべき価額が反映されず、客観的な時価に比して低額になり、その分が建物の売買代金相当額に転嫁され、客観的な時価に比して高額になるという看過し難い不均衡が生じることから、「差引法」は合理的とは認められないとした。

一方で、原処分庁が主張する固定資産税評価額比を用いた「あん分法」について、たしかに固定資産税評価額比は土地・建物の価額比を推認する手がかりとして一般的な合理性を有しており、算定方法としても合理的であると認めた。

ただし、物件2と物件3については、

(1)　建物に時価を増加させると認められる改修工事が実施されており、建物の固定資産税評価額にはこの増加分が反映されていない

(2)　Ｘ社が提出した不動産鑑定評価書における土地・建物の積算価格の比は、時価の価額比を推認する手がかりとして一定の合理性が認められる上、改修工事も踏まえられている

ことから、積算価格比による「あん分法」を用いることがより合理的であり、物件1の建物のみ固定資産税評価額比による「あん分法」を用いるのが相当であると認定。

あらためてＸ社が納付すべき税額や過少申告加算税額等を算出し、原処分のうちこれを上回っていた部分を取り消した。