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Ｑ＆Ａマンション建替えの法務と税務～再生に向けた最新知識
概要
老朽化マンション再生の切り札、「建替え」に焦点を当て、新制度における法的手続と税務のポイントを解説。
令和8年4月施行の新マンション再生法等に完全対応！
詳細
［著者略歴］
荒木哲郎（あらき・てつろう）
弁護士・マンション管理士
平成13年弁護士登録（第一東京弁護士会）、平成29年赤坂山王総合法律事務所パートナー。
友田 順（ともだ・じゅん）
弁護士・カリフォルニア州弁護士・不動産鑑定士
平成20年弁護士登録（第一東京弁護士会）、令和2年ひかり総合法律事務所パートナー。東京都住宅供給公社監事（非常勤）。
引地栄二〔ひきち・えいじ〕
税理士
平成13年、税理士登録。大原簿記学校税理士受験講座の相続税法の講師、会計事務所での勤務を経て、平成19年、独立開業。東京税理士会の会員相談室の相談員を担当。
［目次］
第１章 マンション再生の必要性と現状等
１ マンション建替えの必要性
① マンションの現状
② 高経年マンションの発生と管理の問題
③ マンションの老いと建替え等の必要性
２ マンション再生等に関する法律
① マンションの再生等に直接関係する法律
② その他、マンションの再生等に関係する法律
３ マンション建替えの方法
① マンションの再生とは
② マンションの再生等の方法
③ その他の方法
４ マンション建替え等の現状
① マンション建替え等の現状
② マンション建替えが進まない理由
③ マンションの再生等の円滑化を図る方策
５ 区分所有法等の改正のマンション再生等への影響
① 令和７年改正への経緯
② 令和７年改正法の内容
③ マンション再生等への影響
④ マンション標準管理規約への影響
６ マンション再生等への準備
① 相談する相手を見つける
② 資金計画の検討
③ 建築会社等の検討
第２章 区分所有法及び円滑化法に基づくマンションの建替え
１ 区分所有法及びマンション再生円滑化法に基づく建替え
① 区分所有法（のみ）に基づく建替えの全体像
② マンション再生円滑化法
２ 建替え推進決議
① 建替え推進決議とは
② 建替え推進決議の手続
③ 建替え推進決議の可決後の手続
④ マンション等売却事業における推進決議
３ 区分所有者間での議論
① 合意形成に向けた話合い
② 議論すべき内容
４ 招集通知
① 集会の招集通知発出前の準備
② 招集通知の発出
③ 招集通知の記載事項
５ 建替え決議の要件
① 原則：「各5分の4以上」の多数で建替え決議
② 例外：「各4分の3以上」の多数で決議
６ 建替え決議への反対区分所有者がいる場合
① 賛成しなかった区分所有者に対する催告
② みなし合意
③ 建替えに参加しない旨を回答した区分所有者に対する売渡し請求
７ 反対区分所有者への売渡し請求
① 時価での売渡し請求
② 時価の意味
③ 賃借権譲受許可の申立て
④ 再売渡し請求
８ 反対区分所有者に生活上の困難がある場合の明渡し
① 明渡猶予の制度
② 「生活上著しい支障」の意義
９ 賃貸借の終了請求
① 賃貸借の終了請求の創設
② 賃借人に支払うべき「通常生ずる損失」の意味
10 通損補償
① 「通常生ずる損失」（通損補償）の意味
② 公共用地の取得に伴う損失補償基準（用対連基準）に基づく通損補償
11 濫用的な賃貸借への対応
① 条 文
② 濫用的な賃貸借
12 使用貸借・配偶者居住権の場合
① 使用貸借の終了請求の制度の創設
② 配偶者居住権の消滅請求の制度の創設
13 マンション再生事業の施行者
① マンション再生事業の全体像
② 建替事業の施行者
14 マンション再生組合の設立手続
① 定 款
② マンション再生組合の設立認可
③ 集会の招集
④ 事業計画の縦覧
⑤ 認 可
⑥ 参加しない旨を回答した区分所有者等に対する時価での売渡し請求
⑦ 賃貸借の終了請求、使用貸借の終了請求、及び配偶者居住権の消滅請求
15 マンション再生組合の構成員
① 組 合 員
② 参加組合員
③ 役員（理事長、理事、監事）
④ 審査委員
16 権利変換計画
① 権利変換計画の登記
② 権利変換を希望しない者による金銭給付を希望する旨の申出
③ 権利変換計画の内容
④ 権利変換計画に係る総会の議決に賛成しなかった者に対する時価での売渡し請求
⑤ 認 可
17 権利変換の手続
① 権利変換期日等の通知
② 権利変換
③ 権利変換の登記
④ 補償金の支払
⑤ 再生前マンションの明渡し
18 工事完了後の手続
① 工事完了後の通知
② 再生後マンションに関する登記
③ 借家条件の協議
④ 再生後マンションの区分所有権等の価額等の確定
⑤ 施行者が取得した権利の処分
19 要除却等認定
① 要除却等認定とは
② 令和7年改正について
③ 要除却等認定の事由とは
④ 要除却等認定の申請手続
⑤ 要除却等認定を取得した場合の努力義務等
⑥ 要除却等認定を取得した場合のメリット
第３章 区分所有関係を解消する制度
１ 区分所有関係を解消する制度の概要
① 区分所有関係を解消する制度とは
② 区分所有関係を解消する制度の種類
③ 区分所有関係を解消する制度の決議要件の緩和等について
④ 区分所有関係を解消する制度における、決議反対者への売渡し請求等
⑤ 敷地売却制度
２ マンション等売却事業の手続
① マンション等売却事業とは
② マンション等売却事業の流れ
３ 区分所有関係を解消する制度に関する決議
① 建物敷地売却決議とは
② 建物敷地売却決議の手続
③ 敷地売却決議に定めるべき事項と通知すべき事項
４ マンション等売却組合
① マンション等売却組合とは
② マンション等売却組合の設立手続
③ マンション等売却組合の組織
④ マンション等売却組合の解散事由
５ 決議の反対者、賃借人等の関係者への対応
① 反対者への売渡し請求とは
② 賃借人等に対する終了請求
６ 分配金取得計画
① 分配金取得計画とは
② 分配金取得計画に定める事項
③ 分配金等の価額の算定基準
④ 分配金の取得等
７ 売却等マンション等の明渡し
① 売約等マンション等の明渡しとは
② 明渡しの手続
③ 売却等マンション等の明渡しの猶予とは
８ 除却等計画の認定
① 除外等計画の認定とは
② 除外等計画の認定基準とは
③ 除外等の実施
④ 報告の聴取等
第４章 団地の建替え等
１ 団地の建替え
① 区分所有法における団地とは
② 団地建替え承認決議とは
③ 団地建替え承認決議の前提たる団地関係
④ 団地建替え承認決議の要件
⑤ 建替え承認決議の手続
２ 団地一括建替え決議
① 団地の一括建替え決議とは
② 一括建替え決議ができる場合
③ 一括建替え決議の要件
④ 一括建替え決議の集会の手続
⑤ 一括建替え決議後の手続
３ 団地内建物敷地の一括売却
① 団地内建物敷地の一括売却制度とは
② 団地内建物敷地の一括売却の要件とは
③ 一括売却決議の集会の手続
④ 一括売却決議後の手続
４ 敷地分割制度
① 敷地分割制度とは
② 敷地分割の手続
③ 敷地分割事業とは
④ 敷地権利変換手続とは
第５章 被災マンションの取扱い
１ 被災マンションの取扱い
① 被災マンション法の改正（概要）
② 区分所有法（令和7年改正）
③ 被災マンション法（令和７年改正）
２ 大規模一部滅失した場合
① 集会の招集通知の特例
② 建替え決議等に関する特例
３ 団地内建物の大規模一部滅失
① 集会の招集通知の特例
② 建替え承認に関する特例
③ 団地内建物の一括建替え決議と団地内建物敷地売却決議に関する特例
第６章 マンションを建て替えたときにかかる税金
１ 新円滑化法に基づく権利変換による建替えの場合の個人の譲渡
① 新円滑化法に基づく権利変換による建替えの税務
② 権利変換時の課税関係
③ マンション建替事業の工事完了時の課税関係
④ 再生後マンションの取得時期及び取得価額
⑤ 滅失したマンションの敷地
２ 新円滑化法に基づかない建替えの場合の個人の譲渡税
① 新円滑化法に基づかないマンションの建替え
② 居住用マンションの場合の課税の特例
③ 事業用マンションの場合の課税の特例
④ 居住用・事業用ともに認められる課税の特例
３ 新円滑化法に基づく建替えに応じず権利を譲渡した場合の個人の譲渡税
① 新円滑化法に基づく建替えに応じなかった場合
② 特定住宅地造成事業等の1,500万円特別控除
③ 優良住宅地の造成等の軽減税率
４ 新円滑化法に基づく隣接施行敷地を譲渡した場合の個人の譲渡税
① マンション建替えに隣接施行敷地が必要な場合
② 優良住宅地の造成等の軽減税率
５ 新円滑化法に基づく権利変換による建替えの場合の法人の譲渡税
① 新円滑化法に基づく権利変換による建替えの税務
② 権利変換時の課税関係
③ マンション建替事業の工事完了時の課税関係
６ 新円滑化法に基づく建替えに応じず権利を譲渡した場合の法人の譲渡税
① 新円滑化法に基づく建替えに応じなかった場合
② 特定住宅地造成事業等の1,500万円特別控除
７ 新円滑化法の権利変換後、新マンション建設前の譲渡・相続等
① 新円滑化法に基づく権利変換による建替え
② 所得税・住民税が課税される場合
③ 相続税・贈与税が課税される場合
８ 建替えを機にマンションの名義を変更する場合の税金
① 新マンションの権利取得者
② 名義変更に伴う税金
９ 建替え後の新マンションの登録免許税・不動産取得税
① 登録免許税
② 不動産取得税
10 新円滑化法に基づくマンション等売却制度により売却した場合の個人の譲渡税
① 新円滑化法に基づくマンション敷地売却事業があった場合
② 特定住宅地造成事業等の1,500万円特別控除
③ 優良住宅地の造成等の軽減税率
11 被災マンションの建替えの場合の税金
① 被災マンションの建替えに関する税務
② マンションが被災した場合の主な税制上の措置